Dawid Zbroja – Twój Osobisty Doradca Finansowy

kredyt hipoteczny

Koszty około kredytowe. Ile tak naprawdę kosztuję kredyt hipoteczny?

Koszty z jakimi musimy się liczyć przy zaciąganiu kredytu hipotecznego można podzielić na dwie grupy:

Koszty okołokredytowe  związane z opłatami naliczanymi przez bank oraz koszty pozabankowe, czyli należności dla wszystkich instytucji, do których klient wnosi opłaty w związku z tym, że zaciąga zobowiązanie

 

1. Wycena nieruchomości

Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, czyli tzw. operat szacunkowy. W niektórych bankach rzeczoznawca działa na zasadzie gratisu. W innych bardziej opłaca się zamówić rzeczoznawcę prywatnie. Wycena nieruchomości to wydatek rzędu kilkaset złotych w zależności od rodzaju nieruchomości.

2. Koszty związane z ubezpieczeniem

Kredyt może być ubezpieczony, z czym mamy najczęściej do czynienia przy kredytach hipotecznych. Klient musi więc regularnie uiszczać składki ubezpieczeniowe do towarzystwa ubezpieczeniowego. Wśród najczęściej stosowanych ubezpieczeń wymienić należy:

ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych,

ubezpieczenie na życie,

ubezpieczenie od utraty pracy,

ubezpieczenie utraty zdolności do wykonywania pracy zawodowej,

ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – jeśli posiadany przez klienta wkład własny jest niższy niż wymagane 20 proc. kwoty kredytu,

ubezpieczenie pomostowe – funkcjonujące do momentu uzyskania wpisu hipoteki w księdze wieczystej.

3. Opłaty w urzędzie skarbowym

W przypadku kupna mieszkania na rynku wtórnym, nabywca ma jeszcze jeden obowiązek: musi zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Stawka podatku to 2% wartości rynkowej nieruchomości – w praktyce liczona jest od ceny mieszkania określonej w akcie notarialnym.

Podatek odprowadza do właściwego urzędu skarbowego notariusz. Nabywca mieszkania na rynku pierwotnym – bezpośrednio od dewelopera, nie musi dodatkowo płacić PCC w wymiarze 2% wartości nieruchomości, bo w cenę mieszkania już wliczony jest podatek VAT.

4. Koszty notarialne, urzędowe i podatki związane z kredytem hipotecznym

Z kredytem hipotecznym związane jest nabycie nieruchomości. Prawo własności nieruchomości jest szczególnie chronione prawnie, dlatego w związku z nabyciem domu czy kupnem mieszkania poniesiemy dodatkowe opłaty urzędowe. Zaliczają się do nich:

Ustanowienie hipoteki – PCC w wysokości 19 zł.

Założenie księgi wieczystej – 60 zł (tylko w przypadku nowych nieruchomości).

Opłata sądowa za wpis do Księgi Wieczystej dziale II – 200 zł.

Opłata sądowa za wpis do Księgi Wieczystej w dziale IV – 200 zł.

Taksa notarialna, czyli opłata za czynności notarialne, takie jak sporządzenie aktu notarialnego. Jest zależna od wartości nieruchomości. Dla kwot od 60 000 do 1 000 000 zł stawka wynosi 4 700 zł + 0,4 proc. nadwyżki powyżej 60 000 zł. Większość umów związanych z kupnem mieszkania (sprzedaży lokalu, przedwstępna, deweloperska, i inne) jest objęta połową stawki maksymalnej, więc otrzymany wynik należy podzielić na pół. Wszelkie koszty notarialne ponosi oczywiście kupujący.

Łączny koszt ustanowienia hipoteki i wpis do księgi wieczystej (bez kosztów notarialnych) wynosi zazwyczaj 420 zł. Taksa notarialna dla przykładowej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego o wartości 300 000 zł to koszt 691 zł. Po zakończeniu okresu kredytowania czeka nas jeszcze wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, co wiąże się z opłatą w wysokości 100 zł.

5. Opłata za pośrednictwo w agencji nieruchomości

Często nie mamy możliwości ani czasu szukać nieruchomości na własną rękę. Wtedy korzystamy z pomocy agencji nieruchomości. Zazwyczaj agentowi płacą dwie strony transakcji. Zdarza się również, że opłatę ponosi tylko sprzedający. Jednak musimy nastawić się również na ten koszt. Prowizja jest liczona najczęściej jako procent od wartości nieruchomości. Może ona wynieść nawet kilka procent.

6. Pozostałe koszty około kredytowe, na które warto zwrócić uwagę

  •  Marża i prowizja banku.
  •  Cross-selling – polega on na tym, że bank proponuje klientowi zakupienie dodatkowych produktów w zamian za korzystniejsze warunki kredytu.
    W przypadku kredytu hipotecznego można liczyć najczęściej na niższą marżę
    lub mniejszą stawkę prowizji (nawet 0%).
  •  Wcześniejsza spłata oraz nadpłata kredytu przed 3 rokiem trwania umowy.
  •  Spread naliczony.
  •  Przewalutowanie.

Jak sam widzisz drogi czytelniku tych kosztów jest naprawdę dużo, a wybór złej oferty może Cię kosztować nawet kilkaset tysięcy złotych na przestrzeni całego okresu kredytowego. Pamiętaj, że samo przygotowanie do kredytu jest bardzo ważne więc jeśli masz z tyłu głowy pomysł na zakup swojego wymarzonego „M”, ale jeszcze nie wiesz dokładnie kiedy to wiedz, że jest to najlepszy moment, żeby zacząć się do tego tematu przygotowywać. Pamiętaj, że zawsze jestem do Twojej dyspozycji. Skorzystaj z bezpłatnej konsultacji, a ja pomogę przygotować plan pod zakup nieruchomości, który pozwoli zaoszczędzić od kilkudziesięciu do nawet kilkuset tysięcy złoty.

Dawid Zbroja Doradca Finansowy

Dawid Zbroja – Twój osobisty doradca finansowy.

Tutaj znajdziesz więcej informacji o mnie…